Масштаб кризи: як старіє український житловий фонд

Українські міста лицезріють одну з найгострніших соціально-економічних проблем: більшість житлових будинків зведені у XX столітті й з того часу так і не пройшли повноцінної модернізації. Близько 89% домогосподарств проживають у будинках, збудованих до 1990 року, а багато з них уже значно перевищили нормативний строк експлуатації. Фінансування житлової сфери десятиліттями залишалося критично недостатнім, і накопичена потреба у капітальних ремонтах вимірюється трильйонами гривень.

Повномасштабна війна лише загострила цю проблему. За оцінками RDNA, станом на кінець 2025 року прямі збитки в Україні досягли приблизно 195 млрд доларів, а потреби у відновленні і відбудові житлового фонду становлять майже 588 млрд доларів упродовж наступного десятиліття. Близько 13% усього житлового фонду було пошкоджено або зруйновано, що вплинуло на більш ніж 2,5 млн домогосподарств.

Систематичні перешкоди на шляху до реновації

Проблема приватизації та правового статусу

Однією з фундаментальних перешкод є наслідок моделі приватизації, запровадженої понад 30 років тому. Власники квартир отримали окремі помешкання, проте будинок як єдиний об'єкт нерухомості так і не набув чіткого юридичного статусу. Це породило парадоксальну ситуацію: люди є власниками квартир, але не мають інструментів ефективного управління будинком загалом.

ОСББ (об'єднання співвласників багатоквартирного будинку) формально відповідають за координацію, але не мають ані юридичного статусу власника, ані реальних важелів примусу. Багато співвласників не готові платити за ремонти, і немає механізму, який би це забезпечив. Результат: ремонти не проводяться десятиліттями, і накопичена потреба становить суми, порівняльні з половиною вартості нового будинку.

Недостатність обліку та моніторингу

Україна не має повноцінного реєстру житлового фонду з об'єктивними даними про технічний стан. Комплексна інвентаризація та регулярне професійне обстеження будинків не проводяться на систематичній основі. На відміну від країн Європи, в Україні такі огляди здійснюються лише у винятків випадках — переважно як умова участі в окремих програмах енергоефективності.

Без достовірних даних про стан 180 тисяч багатоквартирних будинків неможливо планувати пріоритети реновації та розподіляти фінансові ресурси раціонально. На практиці кошти розподіляються несистемно — часто на користь будинків, мешканці яких виявляють більшу організованість.

Чотири експертні погляди на розв'язання проблеми

Модель 1: Трансформація власності і залучення інвесторів

Розв'язання потребує переходу від індивідуальної власності на квартири до моделі, де ОСББ перетворюється на господарське товариство з чітким правом на землю та будинок як єдиний об'єкт. У цьому сценарії власники квартир вносять свої помешкання у статутний капітал організації, яка стає повноправним партнером для інвесторів та кредиторів.

За цієї моделі:

  • Інвесторами можуть стати як приватні особи, так і компанії, які фінансують ремонти проти частки у власності або орендної плати
  • Людина, яка не платить за комунальні послуги чи ремонти, поступово передає право власності на свою квартиру тому, хто взяв на себе фінансування
  • Держава не виділяє дотації і субсидії, а запускається чистий інвестиційний процес

«Без порядку в основоположних речах — земля, будинок, реєстрація, прив'язка їх до власника — модернізація та реновація будинку неможлива»

Однак ця модель викликає справедливу критику: вона може привести до втрати житла людьми з низькими доходами, що трансформує їх із власників у орендарів соціального житла.

Модель 2: Системна реформа управління та інституційна спроможність

Інший підхід зосереджується на створенні системи управління багатоквартирними будинками з чітким розподілом відповідальності. Критичною прогалиною є відсутність професійних операторів реновації — муніципальних чи змішаних структур, які б могли акумулювати ресурси і реалізовувати проєкти на рівні районів чи кварталів.

На основі міжнародного досвіду, зокрема естонського, потрібно:

  1. Розвинути інституційну спроможність органів управління житлом
  2. Запустити єдину інформаційно-аналітичну систему зі даними про технічний стан, структуру власності та потреби
  3. Створити незалежні інституції для оцінки і контролю якості управління
  4. Розробити пілотні проєкти комплексної реновації на окремих територіях

Фінансування у цьому сценарії має бути комбінованим: державні дотації + гранти міжнародних фінансових інституцій + приватний капітал + часткові внески самих мешканців. Умовою залучення інвестицій є чітка законодавча база, гарантії і передбачувані проєкти.

Модель 3: Державна відповідальність та협фінансування

Цей сценарій базується на положенні про державну відповідальність. Ще під час приватизації у закон була закладена норма: попередній державний власник (його правонаступник) мав організувати і зчасти фінансувати перший капітальний ремонт. На практиці ця норма майже ніколи не застосовувалася.

Прихильники цієї моделі наголошують:

  • Проблема кризи житла — результат державної політики приватизації без механізмів довгострокової підтримки
  • Без державного協фінансування або грантів реновація лишиться точковою і неефективною
  • Міжнародний досвід (Німеччина, Польща, країни Балтії) підтверджує: будь-яка масштабна реновація вимагає участі держави
  • Частина застарілого житлового фонду має перейти у муніципальну власність для забезпечення соціального житла

«Без державної участі та грантової підтримки такі проєкти не працюють. Кредити малоефективні, адже капітальний ремонт окуповується десятиліттями»

Модель 4: Управління через облік, моніторинг та контроль якості

Четвертий підхід наголошує на механізмах прямого управління та моніторингу як основі будь-якої реновації. Незалежно від моделі власності чи фінансування система не спрацює без порядку.

Ключові компоненти:

  • Повноцінний реєстр житлового фонду з характеристиками: рік забудови, конструкція, технічний стан, ступінь зносу, особливості ґрунтів
  • Безперервний моніторинг — не разові оцінки, а постійний облік змін у стані, що дозволяє прогнозувати потреби
  • Незалежна агенція (напівнезалежна інституція), яка акумулює дані, проводить технічну експертизу і контролює якість
  • Чіткі внутрішні регламенти для кожного будинку — як здійснюється обслуговування, інформування мешканців, організація процесів
  • Диференціація управителів за рівнем компетентності — до складних робіт допускаються лише кваліфіковані фахівці
  • Незалежний досудовий розгляд спорів — механізм перевірки якості робіт і розрахунків

Цей підхід передбачає розмежування відповідальності: власник має конкретні обов'язки, їх невиконання має наслідки. Без чіткої відповідальності система не функціонує, бо навантаження перекладається на інших.

Де знаходиться баланс між інвестиціями, грантами та самофінансуванням

Усі експерти сходяться на тому, що накопичена потреба у реновації неминуче вимагатиме комбінованого підходу до фінансування. Жодна з окремих моделей не є універсальним рішенням.

Структура фінансування може виглядати так:

  1. Державні дотації та協фінансування — для соціального житла та будинків, де мешканці не спроможні особисто внести кошти
  2. Грантові програми міжнародних інституцій (Світовий банк, Council of Europe Development Bank) — на институційне будівництво і пілотні проєкти
  3. Приватні інвестиції — за наявності чітких правил гри, гарантій і передбачуваних проєктів
  4. Внески мешканців — частково, у формі협фінансування або через механізми накопичення коштів

Практичні кроки для країни 2026

На рівні національної політики потрібно:

  • Розробити і ухвалити новий Закон про управління житловим фондом, який визначить чіткі правила гри для власників, управителів і інвесторів
  • Запустити єдину інформаційно-аналітичну систему зі даними про технічний стан всіх 180 тисяч будинків
  • Створити незалежну агенцію для моніторингу, експертизи і контролю якості
  • Розробити пілотні програми реновації на окремих територіях, де можна апробувати різні моделі
  • Закріпити реновацію як національний пріоритет у законодавстві з визначеними джерелами фінансування
  • Налагодити partnerство з міжнародними фінансовими інституціями і донорами

Заключення: це не питання грошей, а системи

На перший погляд проблема видається суто фінансовою: країні не вистачає ресурсів на ремонти. Але експерти указують на глибший корінь: це питання системи управління, законодавчої бази, розподілу відповідальності та довіри між державою, громадами та мешканцями.

Навіть масштабні міжнародні гранти і кредити не дадуть результату без порядку в основах: чіткої реєстрації нерухомості, функціональних органів управління, правових механізмів примусу і контролю. Це означає, що розв'язання проблеми — це комплексна реформа, яка має охопити законодавство, інституції, облік та культуру власності в суспільстві. Такий процес потребуватиме років, але без нього видимих результатів не буде. Наразі в Україні розробляється Державна житлова стратегія, яка покликана сформулювати порядок денний для поступового вирішення цих складних питань. Це — перший крок до системного розв'язання кризи житла.

Часті запитання

Скільки багатоквартирних будинків в Україні потребують капітального ремонту?

В Україні налічується близько 180 тисяч багатоквартирних будинків. Близько 89% домогосподарств проживають у будинках, збудованих до 1990 року, що значно перевищило нормативний строк експлуатації. Накопичена потреба у капітальних ремонтах вимірюється трильйонами гривень.

Хто відповідає за капітальний ремонт багатоквартирного будинку?

Формально за ремонти відповідають співвласники квартир через ОСББ. Однак у законодавстві також закріплена норма про участь колишнього державного власника (його правонаступника). На практиці система не працює ефективно, оскільки ОСББ не мають чітких важелів та юридичного статусу для примусу платежів і організації робіт.

Чи може держава фінансувати капітальні ремонти приватних будинків?

Так, держава може брати участь у協фінансуванні. Закон «Про основні засади житлової політики» передбачає, що держава може реалізовувати програми співфінансування капітального ремонту та реновації. Міжнародний досвід показує, що без державної підтримки та грантів масштабна реновація неможлива.

Яка вартість повного капітального ремонту багатоквартирного будинку?

Вартість може варіюватися залежно від розміру, стану та типу будинку. Накопичена потреба у ремонтах часто складає суми, що дорівнюють половині чи більше вартості нового будинку. Матеріальні вкладення окупуються десятиліттями, що ускладнює залучення кредитів як єдиного джерела фінансування.

Які міжнародні моделі реновації житла можуть бути використані в Україні?

Україна може запозичити досвід естонських житлових кооперативів, німецької системи модернізації (де держава фінансує схід), польських житлових кооперативів та країн Балтії. Усі вони поєднують державну підтримку, участь громад і інвестиційні механізми. Ключ до успіху — розмежована відповідальність, чіткі правила гри і довгострокове фінансування.

Чи знесуть старі будинки в Україні замість ремонту?

Це залежить від конкретного будинку та його технічного стану. На даний момент виділяються три категорії: дореволюційні будинки, будинки 1930–1950-х років, хрущівки та панельні будинки, які потребують або комплексної реновації, або знесення. Остаточне рішення залежатиме від розробленої стратегії і доступних ресурсів. Без системного обліку і оцінки неможливо визначити точну кількість.